【探盘】红盘金茂悦 交付两年兑现力回顾

  针对当前房地产行业上各类项目宣传推文，多以软性商务宣传稿件为主，内容大同小异，致使购房者雾里看花，无法真切了解到项目的真实的情况。克而瑞苏北机构针对这一现象，依托自身第三方咨询机构背景以及全国性大数据平台的优势，从专业视角出发，结合行业近二十年的经验，以及实地探访评测，以期为市场带来深度且客观的实测探盘内容。

  作为克而瑞苏北区域的一档看房类实测栏目，本期选择的项目为红星云龙金茂悦，本文将以第三方视角为大家深度解析项目的综合素质。

  项目自2018年底入市，共经历7次推盘，整体开盘去化率为78%，其中5次去化超八成，整体来说，表现较为出色。

  2021年10月初在延期4个月后，项目首期迎来交付。但是，项目交付口碑一直不佳，绿化缩水、小区更名、步梯未做防滑、未安装充电桩等问题，均让业主感到失望，今天实地走访，在经历业主维权修整和物业维护后，项目目前公区表现如何。

  红星云龙金茂悦位于城东东三环快速路与和平路交汇处，共分为东西两个区，本次小编实探的是项目西区。根据实探来看，预测西区目前整体入住率大概在三到四成左右。

  目前西区共有两个主入口，南北分布，均面向黄山路。小区大门与规划图基本一致，看上去很气派，大门中柱上仍留有小区的备案名“星悦府”，而大门上方则为推广名“红星云龙金茂悦”。

  进入小区需刷脸，陌生人和车辆需登记后才能进入，门禁管理严格，而且大门口时刻都有保安在站岗。

  项目并非人车分流，虽然车辆进入小区后可以直接驶入地下车库，但是在小区地上多个区域画有停车位。或许是入住率不高的原因，实探中并未发现地上停车位有车辆停放。

  走进小区，内部绿化随处可见，然而并未给小编带来枝繁叶茂的感觉，究其原因为乔木枝叶较稀疏，且集中摆放乔木的区域较少，多为少量树木点缀。项目初期规划的观想园、逸游园和水中庭均在实景中得到了呈现，然水中庭中水已经干涸，或许已长期没用，物业维护不到位。

  小区内多数草坪已有一定高度，看起来已经长期无人修理，而在实探过程中也仅看到一个工人在修整，显然也是物业维护不到位所致。

  小区内的全龄健康乐园位于项目南部，配置相对简陋，儿童区仅有太空攀爬架、沙坑、梅花墩三种游乐设施，健身区也仅有一些普通器材；且乐园内沙土外溢，地上看上去很是脏兮兮的。乐园内唯一的亮点是采用塑胶地面，提高了安全性。

  而在1号楼和3号楼之间还有一个小型儿童游乐场，其反而更为亮眼，地面同样为塑胶，儿童设施更齐全。不仅配有沙坑、梅花墩，还有滑梯、秋千、攀爬网、钻笼、吊环、摇马等设施。

  实探过程中，小编发现项目内有多个垃圾分类集中收集点。由于须在指定时间内开放，小编探访时所有收集点都处于关闭状态。而为给业主带来便利，小区内还摆放有垃圾桶，且并未规定垃圾投放时间。

  然而值得一提的是，不管是垃圾收集点还是垃圾桶附近，小编在实探过程中均未闻到厨余和生活垃圾散发的臭味。虽然小区仅有三四成左右的入住率，但是因小区规模大，依然有五六百户业主已入住，可见金茂物业在生活垃圾的处理上表现还算不错。

  在楼栋单元外，项目安装有非机动车雨棚（5号楼单元门外无雨棚），并安装有电动车充电装置，解决业主车辆停放和充电问题。而即便如此，单元外还存在电瓶车乱停乱放和飞线充电现象。

  此外，部分楼栋外还配备了智能信包箱，以方便业主在下班时收取快递，同时还能增加包裹安全性和业主购物隐私。

  将目光转向楼栋，项目外立面下两层采用干挂石材，上面为真石漆，楼栋样式与规划图基本一致，但颜色与规划图略有出入。实探过程中，未发现外立面修补和起皮脱落现象，但是其小户型产品南侧窗墙比较小。

  走进单元大堂，未受到任何门禁阻拦，大堂内干净整洁，墙面和地面均铺设瓷砖，墙壁还挂有油画，顶面为石膏板吊顶。使用电梯也无需刷卡，因项目交付时间不长，电梯内还装有防撞木板，避免业主在装修时对电梯内壁造成损伤。

  各楼层电梯厅内，墙面和地面也采用瓷砖，厅内消防箱采用暗装方式，箱体与墙面持平，既节省了空间，也保障了内部设施的安全。同时箱体采用了金属材料，而非传统玻璃，降低了损坏可能。不足之处在于消防水管在外，影响了电梯厅整体的美感。

  在业主入户门外面，很多业主打造了收纳柜或鞋柜，而且此现状很普遍，能够准确的看出物业并未加以制止。对于业主来说，增加了实际使用面积，但是对于一个单元四户的业主来说，若都摆放在门外，就会显得拥挤和杂乱无章。

  小区内两梯四户单元，中间由连廊连接，经小编测量，连廊栏杆高度为1.4米，高于临空建筑1.1米高度的要求。但是栏杆下方为混凝土墙，小孩很容易攀爬上去，将带来一定安全隐患。

  单元内步梯通道为水泥地和大白墙组合，阶梯上也已增加了防滑拉槽，但是拉槽在大小、深度、平行度上均有差异，赶工痕迹明显。同时，在连廊和楼梯通道里，小编均发现了墙面起皮和脱落现象。

  从电梯来到负一层，在负一层同样设有入户大堂，入户门两侧瓷砖挂墙，看上去很有格调。进入车库，主干道是水泥地面，与目前中高端社区清一色环氧地坪，甚至金刚砂地面相比，档次略显下降。在地下车库还存在瓷砖损害、地面开裂等现象。

  而值得一提的是，项目在车库设计了天井，增加负一层采光。且为增加辨识度，项目地下车库采用不一样的颜色进行区域划分，避免新业主和访客寻找停车位的盲目性。

  因项目靠近东三环快速路，小编还进行了噪音测试，选取了距离快速路最近的8#（距离快速路45米左右）和12#（距离快速路65米左右），测试时间为下午5点钟左右。从测试结果来看，楼栋底部噪音在国家住宅规定要求的55分贝以内，而顶层连廊噪音在60分贝以上，高于上述标准。

  而靠近快速路的8/12/18/21#栋，在靠近快速路的西户上，还设计了增加采光的西向窗台，这必然会对西边住户的隔音造成一定的影响。

  交通方面，项目既可驱车自驾，也可乘坐公共交通。从小区地下车库驱车2分钟内即可到达和平路和东三环快速路，地铁站、公交站步行也仅需2分钟，交通十分便利，而且出行方式多样化。

  除交通以外，项目1公里内教育、医疗、景观、商业等各项配套完善，且步行均可在10分钟内到达，能够完全满足业主多种生活需求。

  目前红星云龙金茂悦住宅部分已全部交付，从备案数据分析来看，项目整体均价为18045元/㎡，累计备案2199套房源，目前仅剩余1套暂未备案。

  从二手房数据分析来看，项目90天内成交二手房4套，目前有65套房源挂牌在售，挂牌均价19920元/㎡，较新房整盘均价上涨10%左右。

  在对红星云龙金茂悦实探过程中，小编发现一些人性化设施，比如非机动车雨棚、智能信箱包等，但是非人车分流、绿化稀疏、全龄健康乐园减配、车库非环氧地坪等问题，均与其自身高端定位不符，仍有较大提升空间。对于社区物业，在大门门禁管理、垃圾处理等方面表现较为出色，然而小区内存在飞线充电、墙皮脱落、瓷砖破损、步梯杂物摆放等问题，物业在管理方面仍需要加强。

  客观来说，红星云龙金茂悦公区虽然仍存在不少问题，但多数为小问题。目前来看，前期维权中提及的小区名称变更、步梯未做防滑、没装充电桩等问题，已得到了整改。虽然绿化仍显稀疏，但是在树木自身生长下，较刚交付时已有明显提升。

  在外部环境上，项目区域位置优越，1公里内满足交通、教育、商业、医疗、景观等多种生活需求，配套完善。目前项目有少量二手房在售，挂牌单价接近两万，入手门槛较高。

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