西安仓库租赁行业现状与仓储物流产业高质量发展分析报告

  根据实时在线数据整理，全面总结西安各区仓储面积、仓储设施空置情况、租金水平等方面内容，为了解西安仓储市场发展状况、合理投资提供参考依据。

  随着仓储物流服务网络不断拓展，近年来西安辐射能力明显地增强。目前，综合运输与一带一路建设多管齐下落地，西安地区陆空、海铁一体化的物流服务网络已经形成：

  铁路枢纽范围辐射广，建有多家专业货运站；中欧班列(长安号)联通并覆盖了西欧、南欧、北欧、中东欧及中亚等沿线国家，打造高效的国际运输走廊，海铁多式联运网络不断完善。

  航空建设获得了不菲的成绩，西安咸阳国际机场是中国重要航空港，西安咸阳国际机场已开通国内外通航点175个，其中国际(地区)通航点达48个，全货运航线条。

  在多方努力下，西安物流市场主体持续不断的发展壮大，集聚效应已经显现。2017年底数据统计，西安全市注册从事物流及相关业务的企业约31900余家，其中主营物流业务的企业达6400余家，外资物流公司750余家，全社会营运货物运输车辆20余万辆。

  截至目前，据物联云仓实时多个方面数据显示，陕西省在线个仓库位于西安地区，总面积为8,016,926平方米，分别分布在未央区、高陵区、灞桥区、长安区、鄠邑区、雁塔区、新城区、临潼区、阎良区等地区。

  本期物联云仓《2018年西安仓库租赁行业现状与仓储物流产业高质量发展分析报告》挑选了未央区、高陵区、灞桥区、长安区、鄠邑区、雁塔区等仓库主要分布地区仓库做多元化的分析，希望对大家探索市场行情、租仓选仓有一定参考价值。

  截至2018年12月底，据物联云仓平台在线多个方面数据显示，西安各区中未央区普通仓面积（3,730,994㎡）远超其他各区，占到了全市总普通仓面积的46.5%，其次是高陵区（1,424,790㎡）、灞桥区（1,239,210㎡）、长安区（549,466㎡）、鄠邑区（421,100㎡），雁塔区（340,250㎡）在线仓库面积比较小，仅占全市总仓库面积的4.2%。（图2）。

  未央区作为未来西安城市新中心，是西安贯通东西、连接南北的必经之地，拥有亚洲最大的铁路客站西安北站，陕西“米”字型公路骨架八条放射线中的六条接点在区境内。目前，未央区正投资建设AI和智慧仓储物流基地，打造新零售运营支撑平台、电商订单生产中心、供应链金融服务中心，打造带动大西安、辐射大西北的现代仓储物流基地。基于天然的地理优势和悠久的历史背景和文化优势，未央区在线仓储面积数量庞大。

  高陵区素有关中“白菜心”之称，先后引进华南城、顺丰、京东商城、京通易购等9个大型物流公司，现代物流日交易额超过6000万元。依托京东商城、华南城、唯品会等知名电商，高陵区正推动引进大型商贸物流公司工作，全力发展工业物流、大宗商品物流、城市配送物流等现代物流仓储服务业态，促进先进制造业和生产性服务业有机融合、联动发展，打造覆盖全省、辐射西北的“智慧+物流”运营平台。

  灞桥区是古代丝绸之路东方起点的重要驿站，西安向东发展格局中的核心板块。目前，灞桥区正按照“扩三优二精一”产业思路，加速培育商贸、物流、文化生态旅游、建筑地产、新型工业等五大主导产业，致力于将新市商圈打造成为集居住、客运、地铁、商贸、餐饮为一体的大型城市宜居商贸物流中心，将洪庆新城打造成为现代工业和物流仓储业集聚发展的新片区。

  长安区正力促高新技术产业落地与发展，创建现代仓储物流园与科技园区，其中长安科学技术创新产业园、引镇现代物流园、长安现代农业物流园、长安新型建材产业园、三星电子产业园、长安新材料产业园、长安通讯产业园、杜陵遗址保护园为长安区八大核心园区。长安区计划打造现代物流科技小镇，推进现代物流仓储科学技术创新创业平台建设。

  鄠邑区地理位置得天独厚，东北部紧临西安高新区，北部与西咸新区接壤，区位交通优势毋庸置疑，目前已成为大西安连接西南地区的重要枢纽，物流仓储产业优势显著。中通快递西北（西安）电商快递物流产业园的落户加快了鄂邑区副中心城市产业聚集，加之全力发展航空物流产业，未来物流仓储潜力大。

  雁塔区是西安市最大的核心区，已形成以现代商贸服务业、工业总部经济、商务居住为主导的产业集群，作为重点旅游区域的经济侧重性影响，雁塔区在线仓储面积较其他区较少。

  2018年12月，西安各区物联云仓在线平方米（不包含在建仓），仓库空置率在2%-19%之间，雁塔区与灞桥区空置率悬殊巨大。如图3，灞桥区空置率最高，达到18.97%；雁塔区空置率最低，仅为2.35%。

  相较于全国其他一线城市仓库空置率数据（如图4），西安地区仓库平均空置率为16.3%左右，仅低于重庆、东莞等地区，处于全国一线城市中仓库空置率较高水平。

  【仓库小贴士】：西安各区仓库空置率差异大，主要在于地方经济侧重性与区域位置等方面影响。其中，雁塔区、高陵区、鄂邑区空置率相比来说较低，均在7%以下，短期急租仓需求可能会有一定困难。灞桥区仓库空置率最高，租仓难度比较小。如果年前急需仓库，可以重点了解灞桥区、长安区、未央区等空置率相比来说较高地区，同时对比地理位置、租金价格、交通情况等更易租到合适的仓库。有必要注意一下的是，目前西安三环以内老旧仓库正加大拆迁力度，因此三环内租仓难度可能相对较大。

  随着春节临近，租仓又一轮热潮或将到来。物联云仓提醒，年前租仓一定要提前规划哦！

  2018年12月，西安各市区普通仓平均租金图显示（如图5），高陵区月平均租金高于其他各区，为21.46元/㎡·月；鄂邑区则以13.00元/㎡·月成为仓库月平均租金最低地区。

  据 大多个方面数据显示，西安地区高标库平均租金约23.94元/㎡·月，地区高标库租金价格基本在31元/㎡·月以内。根据一线城市仓库租金情况数据（图6）分析，西安地区高标库平均租金相较其他一线城市处于较低水平，仅高于沈阳、青岛。

  【租仓小贴士】：西安各区普通仓租金差异较大，租金主要在13元/㎡·月-22元/㎡·月左右。其中，高陵区、雁塔区租金较高，且空置率低，短时间内要租到合适的仓库可能有一定困难。与之相反，长安区租金较低，空置率较高，租仓难度相对较小。

  目前，一些企业春节备货正紧张进行，租仓扩仓需求正旺，部分地区仓库租金已开始上扬。

  仓储总是出现在物流各环节的结合部，生产与销售之间、批发与零售之间、不同运输方式转换之间等等，仓储管理已成为供应链管理的核心环节，它代表了商品时间的转移价值。

  随着近三十年来的改革与经济发展，从微观的角度来分析西安市的仓储业，变化最大的就是2015年，从大兴路仓储群落的的消失，到天台八路仓库群落的形成，从兵工物资、中储东兴的市场化转型，到普洛斯锦业二路国际标准仓库的落成，从石棉瓦顶棚的赖明工贸到带通风口采光带的民生配送中心，从消防通道堵塞，水压不足，回转半径狭窄的大景物流，到高位堆垛车、升降月台、消防喷淋一应俱全的中外运西北RDC，这一切表明了仓储业在2015年已发生了质的改变。

  然而，尽管西安仓储业出现了可喜的变化，但仓储业税负过重问题、仓储业的门槛问题、仓储设施的建设方式问题、冷库的经营方式问题、危险品的定点储存问题等，仍是摆在仓储业面前亟待跨越的障碍。“现在一些深层次的问题仍没有正真获得解决，制约着仓储业发展。”

  据仲量联行资料，2016年度市场交付使用的优质物流项目分别为：位于周陵的东盈物流园约30,000平方米的仓储面积和普洛斯西安空港新城南约55,300平方米，位于经开区的嘉民西安北物流中心一期及沣东新城的丰树沣东（西安）物流园二期。平安航天城园区，截至2016年末，新入市面积约105,800平方米，西安优质物流仓储（非保税）市场的总存量达到760,000平方米。

  西安物流仓库市场在2016年成交活跃，包括：京东租用整个东盈物流园仓库；申通入驻普洛斯西安空港新城南项目；玫琳凯租用普洛斯经开区物流园等。同时，市场上有两宗成交案例，分别为顺丰计划入驻西安嘉名北物流中心将近20,000平方米的面积和德邦物流入驻沣东新城丰树物流项目近25,600平方米。

  西安优质物流园（非保税）市场租金平稳上涨。新项目入市使市场整体硬件设备标准提升，新项目的租金要价亦高于大部分现有项目。此外，最终使用者对高端物流仓库的需求增加，导致多个项目的入驻率长期保持满租或接近满租的水平，拉动整体市场租金稳定上涨。市场上出现多宗优质仓储物流成交案例，旺盛的租赁需求大多数表现在第三方物流业务的持续扩张。

  2016年西安优质物流仓储市场的空置率继续走低，环比下降1.2个百分点至10.1%。此外，新竣工的两个项目均由外资开发商打造。由于仓库品质相比来说较高，使项目租金水平高于市场平均。受益于此，市场租金录得小幅上涨，环比增长0.7%至人民币24.0每平方米每月。

  展望2017年，市场将出现243,000平方米的新增供应，或拉动空置率上涨。在今年预计落成的新供应集中在空港新城片区，该片区新增供应面积占今年的总供应量比例高达70%。项目如若按时交付使用，空港新城将在短期内面临供过于求的问题。尽管空港新城片区供应压力较大，但大部分项目由外资开发商开发，物业规格与品质优于内资或本地开发商打造的项目。此外，随着该片区交通配套加强完善，第三方物流及电商等租户仍将继续看好该片区。

  以西安市通用仓储的现有客户和潜在客户的真实需求分析为依据，对通用仓储需求量进行大致估算：家电市场对通用仓库的需求，主要是大型品牌家电如格力电器、海尔电器、美的、TCL、九阳、长虹等和家电零售巨头苏宁、国美，预计其在在西安区域内对通用仓储市场的需求量在50万平方米以上。食品销售物流对通用仓库的需求，主要有西安本土的生产企业如康师傅需求面积约15万平方米、西凤酒约10万平方米，还有别的的品牌分销商如长城葡萄酒等。保守估计食品类商品对通用仓库的需求量在60万平方米以上。图书类商品对通用仓库的需求，各大出版社、新华书店、汉唐书城等等对通用仓库的需求大约在30万平方米以上。汽车配件类、母婴用品如乐友、小飞象等等、服装类商品等对通用仓库的市场需求大约在50万平方米。

  目前，通用仓库规模较大的企业除了陕西商储30万平方米的仓库外，中储、招商局物流、国储、朱宏物流、红光物流、红太阳等从事通用仓储业的重点企业规模均不超过10万平方米。（中储、红光以钢材物流为主要服务对象）浐灞华南城物流中心主要是以商铺市场为主，贝斯特物流也是以商铺形式的货物运输市场为主。除了以上较有规模的物流公司外，其他的通用仓库的供方均来自一些农民利用手中的集体土地建立的临时性的、管理相对不规范的仓库。

  随着城市化进程的推进，目前西安市正处于规划建设高峰期，许多已形成的通用仓库为适应城市规划，需要被拆除。西安原有的北二环、三桥、东二环以及西二环（火车西站）周边几大物流仓储市场集聚区将陆续被列为城市中心区域，土地性质发生转变，周边货运交通受限，这使西安市通用仓库的供给量缩减。目前西安市能够给大家提供具有规模和高效管理的通用仓储物流服务的仓库面积不到60万平方米。

  从整体上看，通用仓库供方不足，部分库房老化、技术装置落后、不适应客户的特定要求等，造成近二成仓库不能够满足客户的需求；还有目前城市中心区域扩大，物流向城市周边转移，造成部分通用仓库处于不稳定期，再加之物流项目实施进度缓慢，预计在未来五年内西安仓储市场的有100-120万平方米的供应量将处于不稳定状态，通用仓库布局将面临大调整，大西安区域规范，符合建设标准的通用仓库缺口将达到100万平方米左右。

  在实际商贸运作中很少讲规划、谈发展，往往就只有一些简单的小面积仓库建设，这种模式远远不能达到商贸圈的物流需求，这就是商贸区域的俗称“临时货代区域”，现在这种现象的物流圈很多，各大商贸区域都有自发形成的临时货代区域，这里有优点也有弊端，优势在于商贸区的商户的收发货比较近，便于内部的商流，节省时间成本和短驳成本；

  劣势在于没有规划的自发物流圈随意性较大，没有规范的管理，各种小型货运车辆如三轮车、摩托车及小轻卡等短驳车辆随意进出各主要通道，极易造成交通的紊乱，给商贸园区的形象及购物环境造成极大的恶劣影响；

  这种园区主要依托周边的大型制造型企业或商贸批发市场，分为两类，一类是已经成型的大多面积不大的园区，主要为周边的食品和日用品等快消品的仓储及配送服务的仓储园区；另外一类是在建或者2010年后期在城郊或主城市生活圈外的园区，这类园区一般拿地面积较大，且主要面对各大型制造型企业如家电类、半成品类或配套生产资料类的企业服务。

  这种物流园区第一类一般区位较繁华，土地成本高，租赁单价较高且逐年增加成本，第二类的特点在于发展潜力大，面积较大，区域相对偏僻一些，成本较低，但是相对短驳成本高，另外由于这类仓库的储存量及中转量大，频繁的进库出库，其运输对周边的道路要求高，且易造成道路的使用年限缩减；

  这类园区主要为专线货代类的第三方物流服务，前期的零担专线由夫妻店、家族店过渡到加盟店一直发展到区域布点的网络化专线，发展初期紧靠商贸圈市场（上述第一种园区介绍），由于公司规模和运作资历和人员等的不足，整体发展缓慢和粗散，可能还在没有过度到无纸化运作，但是随着货源的增加和回程货源的分拨，现有的硬件和市场环境已无法满其日常运作，这时就出现了整合城市各商圈的零散布局的专线货代，形成了一个以小批量、多频次、覆盖广的专业零散货代园区。

  这类园区由于是针对特定客户群体，在建设时对道路、库区规划和仓库硬件和装卸货区域的布局都有一定的设计，便于客户在园区的运作和发展，另外此类园区一般区域相对偏一些，园区的拿地和可持续发展潜力较大。

  冷链物流中心、蔬果批发物流中心、粮食物流园区等，以特定的某类商品的流通为目的的物流园区建设正在逐步发展壮大。

  这类园区主要依靠当地的主要经济生产特点发展起来的，如南方的海鲜冷链发展相对发达，北方的粮食生产基地物流园也相对发达，现在流行一句话，专业的人做专业事，可以延伸到这里就是专业的市场做专业的物流，这也是物流园区发展的一个趋势，货源的集散越来越细化，流通的要求如时效和质量也越来越高；

  这类园区有些类似第一种园区的描述，但是从本质上已经完全不一样了，当然也可以把第一种类型当做它的前身。此类园区首要的目的是服务商贸区的客户物流需求，例如货代、仓储和信息交易中心等物流服务项目，与此同时物流园的发展也是对外经营的，园区一般都包括管理中心（政府部门、银行、保险、通信等部门）、信息交易中心、停车场、货代区域、仓储区和配套服务区，这些功能区域形成了一个综合体的物流服务区域。

  这样类型的物流园区是潜力最大，发展方向最明确和培育期最短的、经营风险较小的一种发展模式，值得大力推广。

  从西安仓储业地域和产品特征分布分析，可以看出两级分化的特征，大型销售企业大多选择第三方物流公司为其物流运营，优秀的第三方物流企业掌握者市场的大部分份额，如中外运拥有卡夫、以及IT类的80%的物流份额，安得物流拥有大部分家电企业客户群体，如美的、奥克斯、万家乐等，招商局拥有宝洁，新科安达拥有高露洁、壳牌，恒仁拥有联合利华，标准的物流流程、完善的信息系统、覆盖全国的服务网络，这些优势是西安本地企业所无法比拟的。

  西安大多数仓库产权所有者将自己定位为“物业管理者”，对商品管理不介入，而本地企业如商业储运、陕西国储等本地企业缺乏全国的分拨网络，使得对于商品情报的控制力削弱，在同等水平下缺乏竞争力。

  从仓储分布的角度进行分析，发现同一类别的商品会集中在每一区域进行集中存放，现将不同类别的仓储区域做一分类：

  IT类：客户要求较高，集中在配送的及时性上，由于西安IT产品销售地域集中在雁塔路电脑一条街，所以以佳杰、英迈、朝华为代表的经销商都集中在幸福路地区。

  家电类：由于西安市的家电销售量趋于西北前端，所以几乎所有家电企业都在西安这里产品中转库，集中于东三环与西三环两个区域。以苏宁易购、美的、格力集中在二府营村和天台八路，海尔、国美集中在马家沟新贝斯特，康宁路，一些家电小品牌集中于幸福路、东小寨村附近。

  摩托车类：以豪爵、建设、大阳、本田为代表，主要集中于大景物流、赖毅工贸位于田家湾地区。电动车、自行车多集中于西安监狱信远仓库和幸福路地区。

  超市类：西北地区华润万家以较大的市场份额领先于其他企业，其对于配送中心的建设非常重视，2008年建成的户县配送中心主要负责西北地区门店的商品配送工作。紧随其后的人人乐超市现配送中心位于天台八路，租赁朱宏物流仓库，由于结构、产权等问题，其已在阎良地区建设其配送中心。

  西安本地企业民生家乐的配送中位于建章路，西果、三棵树、金虎、唐久、乐家都位于等驾坡区域，仓储设施简陋。

  建材、五金：对于仓储条件要求不高，由于销售区域在北三环地区，所以其仓储集中于中环路、浐灞团结村地区，仓储条件简陋。

  日化类：招商局仓库位于草滩主要客户为宝洁，联合利华、不凡帝等企业都集中在三桥地区。国亨市场等快消品也都集中在邓六路和华西路附近。

  分析以上仓储分布，会发现规模较小的销售企业会在每一区域形成群落，由于办公、以及针对经销商提货便利的原则，会选择距离市场较近的地域进行商品的存放。

  在仓储建筑方面，西安仓库的建设水平远低于沿海城市，由于土地的问题和投资主体的经验与投资回收年限考虑，大部分民营企业投资的仓库存在着诸多的问题。

  首先，消防设施的缺乏是最难于解决的焦点，从结构消防等级分类，对于通用仓库，仓库需要一套完善的消防设施，而这牵扯到众多市政设施的问题，民营投资从自身收益考虑，几乎都没有将消防列在重要位置，体现在仓库设施方面，仓库单位面积超出消防要求，（丙类仓库消防要求单体仓库部超过6000平方米，要设立防火墙），为面积考虑将消防通道未设置，主要体现在天台八路地区。消防栓、消防箱、消防警示标志、禁止烟火等标志很难找寻，空调以及电器的电路随意走线，消防管道无从找寻，所以导致三桥一带的仓库火灾频繁发生，如近年来的瑞鑫国美仓库、红太阳双鹤仓库都因为电路私设、消防设施缺乏造成了巨大的损失。

  其次仓库的设计普遍缺乏正规的规划手续，由于交罚款报临建的做法存在，所以在先期投资建设的时，施工队自己设计图纸就土法上马了，考虑投资成本，层高普遍在6-8米的高度，使得大部分仓库使用者没有考虑月台等运营设施，后期运营受到影响。目前除了普洛斯、商储华通等产权明细的仓库设置了升降月台，几乎所有的中小仓库都未在此项上进行投资。

  最后，仓库的地面90%的地面按照使用5年标准进行设计，砼标号不够造成使用年限长后起沙现象严重，目前西安仓库地面基本以普通水泥混凝土地面为主，采用C20以上强度，一般使用两年以后，在叉车的作用下地面会出现不同程度的翻砂、起尘现象。

  随使用年限的延长，加上碳化、水侵蚀和风化的作用，地坪表面会继续粉化，影响正常使用。具体表现在货物堆放无论时间长短，上面总是布满灰尘。80%的仓库电路电压按照民用标准设置，造成当物流企业使用电瓶叉车作业时充电电压无法使用。为增加仓库容积率，道路的回转半径普遍不够，而参照普洛斯45米的货柜车回转半径，民营投资者无一达到标准。从普洛斯的仓库建设标准来看，大部分民营仓库业主从未进行研究如仓库的照明要求等。

  涉及到仓库建设的一系列标准还有：卡车通道：仓库的换气，墙壁及门窗屋顶、屋高及梁高：月台高度宽度：卡车回转区：遮阳(雨)棚高度及长度，由于投资主体的原因导致仓库的建设缺乏标准，反映在物流运营上的不顺畅：车辆回转时撞墙、卸货没有场地、雨天无法操作、夜间操作困难、库内噪音粉尘大等等一系列的问题。

  目前西安地区95%的仓储报价为每月每平方米租赁单价，一般根据建筑结构和地理位置多为15—20元/月/M2；产权明晰、拥有升降月台、45米转弯半径、自动喷淋、地暖系统的仓库可达到20-30元/月/M2，5%左右的第三方物流企业按照货物立方存放天数报价。参考北上广地区价格西安整体仓储价格偏低。

  由制度规范来说，仓储报价面积核定还没有形成统一的标准，建筑面积、公用面积的摊销，月台，雨棚的面积核算，各企业还未形成统一的标准。

  国家物流与采购联合会正在制定仓储企业评价指标，对仓库服务进行定性评价，由行业协会授牌的“中国星级仓库”，包括：硬件：《通用仓库及库区规划设计的基本参数》，更详细规定了《仓储服务质量要求》：从服务态度、库容库貌、及时出入库、文明装卸、搬运、按要求堆码、物品保管质量、加工、更换包装服务、问题处理、合同执行、保守秘密等方面对仓库进行详细评价。相信在不久仓储企业的价格体系将有章可循。对于促进与规范我国仓储设施的建设、提高仓储企业的服务质量与人员素质必将产生重大影响。

  由于西安地区国有大型仓储企业几乎都面临着城市改造的搬迁问题，如533、中储、陕储、809，虽然普洛斯、招商局、天地合和等新库的投入运营给仓储业带来了新的变化，但市场90%的仓库还是民营资本所控制，如红太阳、盛隆、鑫盛占有着市场的大部分份额，但其都不参与实际的物流运营，造成了所有者为物业管理者、而非商品管理者，所以仓储业的技术改造，设施升级就无从谈起。

  从社会化分工的角度来看，生产流通企业物流外包的大趋势不可逆转，生产与流通企业将成为仓储公司的客户主体，生产流通企业与物流企业之间将会在磨合与创新中形成长期、稳定的合作伙伴，所以一些优秀的第三方物流企业在拥有稳定客户群体时，会考虑自行建库，以大幅度提高客户服务水平，如苏宁、顺丰、圆通。

  随着经济的发展，城市土地的获得成为仓储行业的最大瓶颈。仓库建设用地成为了商业用地概念，而在城市内老的仓储区改造置换模式中，通过城里的用地置换来的城外仓库建设用地又必须缴纳新的土地增值税，本来在资金方面就捉襟见肘的置换用地的仓储企业后继发展将无能为力。

  仓储业本是一个微利行业，如果以商业用地的模式来经营仓储企业，土地税费将使仓储业举步为艰，但是地方财政的绝大部分收益又来自于土地财政，所以受地方政策影响，仓储业给各开发区带来的就业、税收等直接利益远小于商业地产，所以各开发区和地方政府将仓储业的土地供给压缩在一个很小的规模内。

  同时由于土地出让金、使用税、房地产租赁税的攀升，加大了仓储业的运营成本不断增长。大部分民间资本的仓库在租赁时就说明不会提供正式发票，但第三方物流企业必须给服务客户提供专业仓储发票，单就仓储业12%的房地产租赁税就将压垮承担着仓储业发展中流砥柱的国有仓储业。

  由于土地取得受到限制，正规仓储业税费重复收取，导致行业主要的投资主体以民营资本为主，主要资本由近郊地区集体土地的租赁者组成，客户采取租赁的形式进行经营，土地性质成分复杂，存在极大的不确定性，受政府政策的影响极为明显，随时有拆迁的可能性，客户在经营持续性上有较大的风险。西安的80%的仓储份额集中在民营资本手中，这些投资者由于土地产权原因根本不会进行仓储升级投资，所以土地、税赋成为制约西安仓储业发展的主要因素。

  近年来，物流行业的税赋攀升。以仓储企业为例，营业税仓储收入是以营业收入的5%计算，这样的税率是以商业企业的税率作为基础的，但是同样作为基础产业的建筑业税率却只有2%。作为出租房产收入，仓储企业还要交纳12%的房产税。现行的营业税税目将物流业分为运输与服务，包括仓储、代理大类。运输、装卸、搬运的营业税率3％，仓储、配送、代理等的营业税为5％。在整个物流过程中，装卸、盘点、搬倒、分拣、加工、包装、信息服务等服务大部分采用外包形式，所以就会产生累计计税的问题，会出现多次重复计税现象。

  仓储运输服务模式是物流最主要的盈利模式，空间仓储物流服务也是第三方仓储物流企业最原始、最初级的盈利模式，这种模式比较简单，其主要业务就是为客户提供单纯的存储服务以及最简单的装卸服务，对经营管理和人力资源的要求较低。

  西安周边的仓储租赁价格可预计为15元至26元/平方米，装卸价格为0.5元/件（装卸成本在0.3元/件）。

  所谓物流服务延伸模式，即提供增值物流服务，就是现有物流服务的基础上，通过向两端延伸，向客户提供更加完善和全面的物流服务，从而提高物流服务的附加价值，实现用户高层次物流需求的经营模式。如，仓储企业利用掌握的货源，通过整合社会车辆从事配送服务；运输企业在完成货物的线路运输之后，根据客户的要求从事货物的临时保管和配送。这种模式不仅可以拓展物流服务的范围，而且达到提高物流服务层次的目的。

  运输配送服务是增加盈利的关键点，此项收入要根据客户货物的出口量来决定，一般利润可以控制在物流运输全部费用的10%至15%左右，优质客户的物流运输利润在35%至40%左右(盐业公司，移动，联通，电信等公司),物流运输不需要自有车辆，可全部采取整合社会车辆从事配送服务。

  定制物流服务是指将物流服务具体到某个客户在外包过程中，涉及到储存、运输、加工、包装、配送、咨询等全部业务，甚至还包括订单管理、库存管理、供应商协调等在内的其他服务。强调与客户建立战略协作伙伴关系，采用定制式服务模式不仅能保证仓储公司有稳定的业务，提高产品的附加价值，而且能节省仓储公司的运作成本，增加利润。物流公司可以根据客户的实际情况，为其确定最合适的物流运作方案，以最低的成本提供高效的服务。提高利润的模式。

  定制式物流服务的盈利要根据客户的需求来确定，可实现服务的利润在5%至8%左右。

  客户全部产品交由仓储公司管理，包过货物进库、入库、运输、安全等。此项费用可按客户全部费用总和的5%收取。

  客户全部货物的从进仓到运输的安全全部由仓储公司负责，如有损坏及丢失全部由仓储公司承担，此项费用的收取一般按货物价值的千分之五收取。公司只要保证货物在仓库的安全即可，运输交由社会资源运输，在运输途中发生损坏及丢失均由社会物流公司承担。

  如果自己购买地建设物流仓储园区，均将从土地增值中获取巨大收益。所有者(即初期投资者)从政府手中以低价购得土地，等完成初期基础设施建设后，地价将会有一定的升值，而到物流园区正式运营后，还将大面积上涨。对于经营者(即物流运营商)来说，土地的增值远高于仓储出租及各项增值服务的收入。返回搜狐，查看更加多